תמ"א 38 מאפשרת לדיירי בניין לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה בשילוב שיפוץ כללי, תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה (כולל ממ"ד), הוספת מעלית, חניה עוד. פינוי-בינוי מטרתו היא להקים בניין חדש לחלוטין שיעמוד במקום הקיים. מתי כדאי לבצע חיזוק ותוספת במסגרת תמ"א 38? מתי פנוי-בינוי משתלם יותר?
מאת: אהוד זקסנברג
פינוי-בינוי או תמ"א 38 בשכונות ותיקות
שכונות שנבנו בשנות ה-50 עד 60 (חלקן גם מאוחר יותר) בבנייה שאינה צפופה, עם דירות קטנות, תשתית שלא מתאימה לעידן המודרני ושטחים פתוחים שאינם מנוצלים כראוי לטובת התושבים הן מועמדות מצוינות לפרויקט פינוי-בינוי ברמת השכונה. באזורים אלו כיום מתגוררות בעיקר משפחות קשות יום, הן סובלות מהזנחה של הרשות המקומית, תשתיות ברמה נמוכה ומחירי דירות נמוכים ביותר. בשכונות אלו לא משתלם לבצע פרויקטים של תמ"א 38 מכיוון שאלו לא כלכליים לקבלן (איש לא ירכוש את הדירות הנוספות במחיר שיכסה את עלות החיזוק והשיפוצים).
פרויקט פינוי-בינוי יכול לשנות לחלוטין את אופי השכונה, להכניס אליה דיירים מבוססים יותר שישתלבו עם הדיירים המקוריים, זוגות צעירים, עסקים חדשים ואיכות חיים גבוהה יותר. שלא כמו תמ"א 38, פינוי-בינוי מאפשר שינוי טוטאלי של השכונה כולה.
פינוי בינוי ותמ"א 38 באזורי הביקוש
פרויקטים של פינוי-בינוי עדיפים על ביצוע תמ"א 38 במיוחד באזורי ביקוש כמו מרכז הארץ וירושלים. מכיוון ששני הפרויקטים מבוססים על יכולתו של הקבלן למכור את הדירות החדשות לכיסוי הוצאותיו, ככל שיש יותר דירות למכירה באזור מבוקש יותר, כך הפרויקט ימשוך יותר קבלנים, וסביר יותר להניח שאכן יצא לפועל והקבלן יקבל רווח נאה. אהוד זקסנברג מוסיף כי באזורים בהם מתרחש פינוי-בינוי ברמת השכונה התכנית משתלמת פי כמה וכמה מביצוע תמ"א 38 בכל בניין בנפרד.
אהוד זקסנברג הינו אדריכל ומתכנן ערים, בעל ניסיון עשיר בתכנון בנייני משרדים, מקבצי מגורים ועוד.
