אהוד זקסנברג - באילו סיטואציות פינוי-בינוי עדיף על תמ"א 38?

תמ"א 38 מאפשרת לדיירי בניין לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה בשילוב שיפוץ כללי, תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה (כולל ממ"ד), הוספת מעלית, חניה עוד. פינוי-בינוי מטרתו היא להקים בניין חדש לחלוטין שיעמוד במקום הקיים. מתי כדאי לבצע חיזוק ותוספת במסגרת תמ"א 38? מתי פנוי-בינוי משתלם יותר?

מאת: אהוד זקסנברג

פינוי-בינוי או תמ"א 38 בשכונות ותיקות

שכונות שנבנו בשנות ה-50 עד 60 (חלקן גם מאוחר יותר)  בבנייה שאינה צפופה, עם דירות קטנות, תשתית שלא מתאימה לעידן המודרני ושטחים פתוחים שאינם מנוצלים כראוי לטובת התושבים הן מועמדות מצוינות לפרויקט פינוי-בינוי ברמת השכונה. באזורים אלו כיום מתגוררות בעיקר משפחות קשות יום, הן סובלות מהזנחה של הרשות המקומית, תשתיות ברמה נמוכה ומחירי דירות נמוכים ביותר. בשכונות אלו לא משתלם לבצע פרויקטים של תמ"א 38 מכיוון שאלו לא כלכליים לקבלן (איש לא ירכוש את הדירות הנוספות במחיר שיכסה את עלות החיזוק והשיפוצים).

פרויקט פינוי-בינוי יכול לשנות לחלוטין את אופי השכונה, להכניס אליה דיירים מבוססים יותר שישתלבו עם הדיירים המקוריים, זוגות צעירים, עסקים חדשים ואיכות חיים גבוהה יותר. שלא כמו תמ"א 38, פינוי-בינוי מאפשר שינוי טוטאלי של השכונה כולה.

פינוי בינוי ותמ"א 38 באזורי הביקוש

פרויקטים של פינוי-בינוי עדיפים על ביצוע תמ"א 38 במיוחד באזורי ביקוש כמו מרכז הארץ וירושלים. מכיוון ששני הפרויקטים מבוססים על יכולתו של הקבלן למכור את הדירות החדשות לכיסוי הוצאותיו, ככל שיש יותר דירות למכירה באזור מבוקש יותר, כך הפרויקט ימשוך יותר קבלנים, וסביר יותר להניח שאכן יצא לפועל והקבלן יקבל רווח נאה. אהוד זקסנברג מוסיף כי באזורים בהם מתרחש פינוי-בינוי ברמת השכונה התכנית משתלמת פי כמה וכמה מביצוע תמ"א 38 בכל בניין בנפרד.

 אהוד זקסנברג הינו אדריכל ומתכנן ערים, בעל ניסיון עשיר בתכנון בנייני משרדים, מקבצי מגורים ועוד.

אהוד זקסנברג - כיצד לתכנן עיר ירוקה

אין ספק, כי העיר אשר ידועה בשם עיר ירוקה, הינה חזון אשר הלך ונרקם הודות להתעוררות ההולכת וגוברת בכל העולם למודעות סביבתית ושמירה על העולם נקי וירוק, בין אם באמצעות הפקה של אנרגיה ירוקה ונקייה ובין אם באמצעות הקמת מבנים מכל הסוגים, תשתיות ועוד, אשר ביחד יוצרים עיר ירוקה. יחד עם זאת, הקמה של עיר ירוקה כלל אינה מלאכה של מה בכך, אלא הקמה אשר מחייבת תכנון מקדים וירוק.

מאת: אהוד זקסנברג

כל מה שצריך לדעת על מהו תכנון ירוק ועוד הרבה יותר

ובכן, כאשר אומרים תכנון ירוק בהקשר של עיר ירוקה, הכוונה הינה לתכנון ייחודי, חדשני ו'ירוק' במלוא מובן המילה. בפועל, תכנון ירוק כולל בתוכו את האלמנטים הבאים: שימור משאבים עירוניים טבעיים; פגיעה מינימלית במרקם הסביבתי והטבעי של העיר; תכנון מבנים מכל הסוגים באופן שהם ינצלו משאבים אנרגטיים טבעיים, ויעשו שימוש מינימלי במשאבים מלאכותיים ומזהמים כמו גז, חשמל ועוד; הקמת תשתיות ושירותים אשר יזהמו באופן מינימלי את אוויר העיר ועוד – ולסיכום, איזה חזון!

תכנון עיר ירוקה עושה שימוש בחומרי גלם ירוקים בלבד!

אחת מן הבשורות הגדולות ביותר אשר טמונה בתכנון של עיר ירוקה, הינו אלמנט השימוש של אך ורק בחומרי גלם 'ירוקים' ולא מסוכנים. במילים אחרות, אם עד לפני כמה שנים אינספור ערים היו נבנות על ידי חומרי גלם לבנייה מזהמים ומסוכנים לבריאות, אזי שהיום, בנייה ירוקה עושה שימוש אך ורק בחומרי גלם ירוקים כמו אבן, עץ, תערובות חול ועוד.

עיר ירוקה – העיר הטובה והאיכותית ביותר לגור בה

מבחינת כל מה שנוגע לאיכות חיים ומגורים, אין ספק, כי העיר הירוקה כלל לא רק סיסמה, אלא בדיוק להיפך. על כך יעידו אינספור אנשים אשר כבר גרים בשטחן של ערים ירוקות, ערים אשר מספקות להן איכות חיים, איכות מגורים – והכי חשוב, ערים אשר שומרות על התושבים, הסביבה והעולם.

 אהוד זקסנברג הינו אדריכל ומתכנן ערים, בעל ניסיון עשיר בתכנון בנייני משרדים, מקבצי מגורים ועוד.

אהוד זקסנברג - הדברים שצריך לדעת על "פינוי בינוי"

פינוי-בינוי או התחדשות עירונית, היא הריסה של שכונה ובניית מבנים חדשים בליווי שיפור תשתיות. מטרת התכנית היא לחדש את הנוף העירוני, להוסיף יחידות דיור בתוך העיר, להשתמש בקרקע הקיימת באופן נבון יותר ולשפר את איכות החיים של התושבים ואת תדמית העיר.

מאת: אהוד זקסנברג

מה המשמעות המעשית של פינוי-בינוי?

תכניות פינוי-בינוי מתקיימות לרוב בשכונות בהן לא נוצלו כראוי או לא נוצלו עד תום עתודות הקרקע או בשכונות בעלות אוכלוסייה במצב סוציו-אקונומי רעוע. לאחר סיום התכנית, אזורים אלו יקבלו חיים חדשים בדמות תשתית מודרנית, אוכלוסייה מגוונת יותר וחזקה, תכנון נבון יותר של שטחי מגורים מול שטחים ירוקים ושטחי תעשייה שמשמעותם איכות חיים גבוהה יותר.

פינוי בינוי ופיצוי הדיירים

הפיצוי אותו מקבלים הדיירים יכלול ראשית דירה גדולה יותר (גודל הדירה נקבע בהתאם להסכם עם הקבלן). כל דייר הלוקח חלק בפרויקט פינוי בינוי זכאי לקבל דירה חדשה, הדירה יכולה להיות באותו שטח בדיוק, בשכונה החדשה שנבנית או באזור אחר לחלוטין. כמו כן, דיירים במסגרת הפרויקט זכאים לדיור חלופי לאורך תקופת הבנייה או לתשלום של דמי שכירות.

להמשך קריאת המאמר לחצו על הקישור הבא: אהוד זקסנברג

אהוד זקסנברג הינו אדריכל ומתכנן ערים, בעל ניסיון עשיר בתכנון בנייני משרדים, מקבצי מגורים ועוד.

אהוד זקסנברג - כל מה שרציתם לדעת על תמ"א 38

תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38, קמה במטרה לעודד בעלי דירות בבניינים משותפים לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה. התכנית מציעה אפשרות להרחבת הבניין, לשיפוץ כללי והטבות נוספות.

מאת: אהוד זקסנברג

אילו מבנים עומדים בקריטריונים של תמ"א 38?

בקריטריונים של תמ"א 38 עומדים מבנים אשר נבנו עד לשנת 1980 שלא על פי תקן 413 לבניית מבנים עמידים מפני רעידות אדמה. כדי לקבוע שהמבנה אכן לא עומד בתקן, עליו להיבדק על ידי מהנדס בניין. מהנדס בניין יוודא כי הבניין לא נבנה על פי התקן המדובר, וכי הוא אינו עמיד מפני רעידות אדמה. התכנית לא כוללת מבנים לתעשייה ומסחר, מבנים אחרים המשמשים שלא למגורים כמו מחסנים למשל ומבנים המיועדים להריסה.

מה אפשרויות הבניה במסגרת התמ"א?

במסגרת התמ"א, ניתן לבצע מספר פעולות כגון:

• חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ללא כל תוספת בנייה (נדיר).
• חיזוק המבנה בשילוב סגירת קומת עמודים.
• חיזוק המבנה בשילוב הרחבת הדירות בקומה הראשונה.
• חיזוק הבניין בשילוב הוספת שתי קומות חדשות.
• חיזוק הבניין בשילוב הרחבת הדירות הקיימות, ההרחבה חייבת לכלול ממ"ד אם בדירות אין כבר ממ"ד.
• הוספת מעלית, הוספת מרחב מוגן קומתי, הוספת חנייה, שיפוץ כללי במבנה ועיצובו.

להמשך קריאת המאמר לחצו על הקישור הבא: אהוד זקסנברג


אהוד זקסנברג הינו אדריכל ומתכנן ערים, בעל ניסיון עשיר בתכנון בנייני משרדים, מקבצי מגורים ועוד. 

אהוד זקסנברג - הדרכים לבחירת אדריכל לפרויקט חדש?

לאחר שרכשתם מגרש ויש בידיכם את כל האישורים להם אתם זקוקים למטרת הבנייה, כל שעליכם לעשות הוא לבחור אדריכל שיתכנן עבורכם את הבית עליו חלמתם. אז כיצד לבחור אדריכל עבור הפרויקט שלכם? האם לבחור אדריכל שעובד באופן עצמאי או שכדאי לגשת אל משרד אדריכלים?

מאת: אהוד זקסנברג

בחירת אדריכל לפרויקט חדש – איך מתחילים?

הדרך הטובה ביותר להתחיל את החיפוש עבור אדריכל לפרויקט שלכם היא באמצעות פנייה אל האנשים הקרובים אליכם, עליהם אתם סומכים. בין אם מדובר בבני משפחה, חברים לעבודה או חברים קרובים, אם הם נעזרו בשירותיו של אדריכל בעבר, חשוב שתקבלו את חוות דעתם על מנת שתוכלו לבחור את האדריכל המקצועי ביותר עבור פרויקט בית חלומותיכם. במידה ולא הצלחתם לאתר אדריכל בין החברים הקרובים, השלב הבא הוא האינטרנט, שם תוכלו למצוא מגוון אתרים המציעים אינדקס רחב של אדריכלים המתמחים בעיצוב ובנייה של בתים פרטיים. אתרים אלה לרוב גם יציעו לכם דירוג של אותם אדריכלים הנקבע על פי לקוחות קודמים של אותו אדריכל. אפשרות נוספת שעומדת בפניכם היא בדיקה של מגזינים בנושא עיצוב בתים ואדריכלות, המציעים שמות של אדריכלים ואף מאפשרים לכם לצפות בעבודות קודמות של אנשי המקצוע.

להמשך קריאת המאמר לחצו על הקישור הבא: אהוד זקסנברג